blockchain that runs exactly as written when it is called, holding and moving funds according to its code, without an intermediary able to change the outcome.">smart contract holding reserves of two or more tokens, supplied by users, that a decentralized exchange uses to execute trades automatically at a price set by a formula.">pool diverge, compared with simply holding the same tokens in a wallet. It becomes permanent when the provider withdraws.">Il 22 aprile 2016, durante una cerimonia al Ministero della Giustizia di Tbilisi, l’Agenzia nazionale del registro pubblico della Georgia (NAPR), la società di mining di bitcoin BitFury e l’economista peruviano Hernando de Soto si accordarono per mettere i registri della proprietà su una blockchain. Dieci anni dopo la Georgia ha ancora registratori, notai e una banca dati pubblica. Il cambiamento è più piccolo: le impronte digitali delle transazioni del registro vengono scritte sulla catena di Bitcoin, almeno secondo l’ultimo profilo dettagliato del sistema, di dicembre 2020. Quasi tutto ciò che serve sapere sulla blockchain immobiliare sta nella distanza tra quella firma e quel risultato.
La promessa del periodo 2015-2018 era semplice. Si mettono i titoli di proprietà su un registro che nessuno può modificare e frodi, fascicoli persi e funzionari corrotti spariscono. Governi come quelli di Honduras, Svezia, Regno Unito, Ruanda e Georgia hanno provato versioni di questa idea, e start-up del Ghana hanno raccolto fondi con essa. A ottobre 2026 non abbiamo trovato nessun paese che abbia sostituito il proprio registro immobiliare con una blockchain. Nel frattempo l’idea è passata dal registro all’investitore, con i token della cosiddetta «proprietà frazionata», e il nome più noto di quel mercato, RealT, ha annunciato a luglio 2026 la propria liquidazione dopo la causa intentata dalla città di Detroit.
Questa lezione segue quella sulla blockchain in sanità, dove è comparso lo stesso limite: una catena può provare che un dato non è cambiato, non che fosse giusto fin dall’inizio. Qui guardiamo che cosa ha fatto davvero ogni progetto sui registri fondiari, che cosa ti dà un token immobiliare e perché in Italia, come altrove, un professionista resta dentro ogni compravendita: da noi il notaio, con la trascrizione nei registri immobiliari. I fatti sono aggiornati a ottobre 2026.
Perché i registri fondiari sembravano il caso d’uso perfetto
La nostra panoramica su a cosa serve una blockchain mette i titoli di proprietà in alto nell’elenco, ed è facile capire perché. Un registro fondiario è l’elenco di chi possiede quale terreno, chi vi ha iscritto un’ipoteca e quali diritti hanno gli altri su di esso. Le banche prestano sulla sua base e i giudici risolvono le liti con i suoi documenti. Se quell’elenco può essere alterato in silenzio, ogni mutuo e ogni vendita costruiti sopra sono a rischio.
Che cosa fa davvero un registro immobiliare
In Inghilterra e Galles il registro è tenuto da HM Land Registry e lo Stato garantisce il titolo. L’ente chiama questa garanzia la sua «core function»: se un errore nel registro causa una perdita, il proprietario viene risarcito. Nel suo blog di febbraio 2017 spiegava che in dieci anni erano stati pagati circa 55 milioni di sterline per via di falsificazioni. Negli Stati Uniti il «county recorder» archivia gli atti e società private, le title company, ricostruiscono la storia del bene e assicurano l’acquirente contro difetti nascosti. In Francia e in Italia il notaio redige o autentica l’atto e un ufficio dello Stato lo rende pubblico.
In ogni sistema il registro è solo la parte visibile di un processo più lungo: accertare chi è il venditore, se è davvero proprietario, se un coniuge o una banca vantano diritti, se i confini corrispondono alla mappa. Un database che registra un trasferimento non fa nulla di tutto questo da solo.
La promessa: un registro che nessun impiegato può alterare
L’attrattiva era massima dove i registri sono deboli. Quando Bitland presentò il suo progetto in Ghana nel 2016, citò una quota fino al 78% di terre non registrate nel paese, secondo IBTimes UK di agosto 2016. In Honduras il presidente di Factom, Peter Kirby, disse all’agenzia Reuters nel maggio 2015 che la banca dati del paese era stata «basically hacked». In luoghi simili una storia a prova di manomissione, condivisa tra banche, tribunali e proprietari, suonava come una cura per la corruzione oltre che per la burocrazia.
Che cosa può provare una blockchain e che cosa no
Una blockchain fa bene una cosa che qui conta. Una volta che un dato è scritto e coperto da blocchi successivi, cambiarlo senza che tutti se ne accorgano è impraticabile. Le nostre guide su perché una blockchain è immutabile e su come funziona una blockchain spiegano il meccanismo: ogni blocco contiene l’hash del precedente, quindi modificare una voce vecchia spezza tutti gli anelli che seguono.
Una storia del documento a prova di manomissione
Per un registro questo significa che si può prendere un documento, calcolarne l’hash (una breve impronta digitale che cambia del tutto se cambia un solo carattere) e scriverlo su una catena pubblica con una marca temporale. Anni dopo chiunque può ricalcolare l’hash della copia del registro e confrontarlo. Se coincide, il documento è lo stesso che fu registrato in quella data. Per questa verifica non serve fidarsi del server del registro.
È un vantaggio reale contro un tipo di frode: l’addetto interno che modifica la banca dati a posteriori. Aiuta anche nelle liti sulle date, perché la marca temporale sta fuori dal controllo del registro. Se la catena sia aperta o ad accesso controllato è una scelta di progetto a parte, trattata nella guida su blockchain pubbliche e private.
Garbage in, garbage out: atti falsi e venditori finti
Quello che la catena non può fare è verificare che la prima voce fosse vera. Se un falsario vende casa tua con un’identità finta e il registro accetta l’atto, la blockchain registrerà fedelmente il trasferimento falso e lo proteggerà da correzioni successive. Il mondo fisico sta fuori dal registro digitale: è lo stesso problema dell’oracolo che la lezione sulla blockchain nella catena di fornitura ha incontrato con cibo e diamanti.
Quattro giuristi australiani hanno messo alla prova l’idea nella rivista Property Law Review nel luglio 2017. Lynden Griggs, Rod Thomas, Rouhshi Low e James Scheibner hanno applicato la blockchain a quattro scenari tipici di frode sui terreni. La frode sarebbe stata evitata in due casi e non negli altri due. Sulla voce già registrata la loro conclusione è netta: le blockchain non possono avere alcun ruolo nel verificarne la veridicità («blockchains can play no role in testing or checking the veracity of that entry»). Hanno giudicato la tecnologia poco adatta anche a ipoteche, servitù e comproprietà, cioè ai diritti che rendono complicati i titoli reali.
Georgia: i documenti del registro con l’impronta su Bitcoin
La Georgia è la blockchain immobiliare che regge meglio, perché ha promesso meno di tutte. Il sistema costruito con BitFury dopo l’accordo di aprile 2016 è uno strato aggiunto dietro il registro già esistente del NAPR. Secondo un profilo di New America datato 15 dicembre 2020, il NAPR carica sulla blockchain di Bitcoin una «immutable hash, or digital receipt», cioè un’impronta immutabile o ricevuta digitale, di ogni transazione fondiaria. L’applicazione che i cittadini usano è rimasta invariata, dice il profilo, e la parte tecnica interna è costruita con componenti open source.
Lo stesso profilo elenca i servizi coperti: compravendite, nuove registrazioni di titoli, demolizioni, ipoteche, affitti e servizi notarili. Dice che il NAPR usa il sistema «currently», in questo momento. È l’ultima descrizione datata che abbiamo potuto confermare. Non abbiamo trovato né una cifra ufficiale sul numero di titoli ancorati né una dichiarazione del NAPR del 2025 o del 2026 sulla prosecuzione dell’ancoraggio, quindi la scala resta ignota.
Conta ciò che contiene la catena di Bitcoin: un’impronta, non il titolo. Chi possiede un terreno a Tbilisi lo decidono ancora i registratori del NAPR sui documenti che ricevono, come prima. La catena rende visibile una manomissione successiva di quei documenti. Non rende più esatta la decisione iniziale.
Ruanda: un pilota blockchain per i trasferimenti, non un registro su blockchain
Il Ruanda viene spesso citato come il paese che avrebbe «messo il catasto su blockchain». Le fonti non lo confermano. Esiste Ubutaka, una piattaforma per le transazioni fondiarie costruita da Medici Land Governance (MLG). A novembre 2018 l’ente ruandese per la gestione e l’uso del suolo e l’autorità per la società dell’informazione hanno firmato un memorandum con MLG, e un pilota per vendite volontarie è partito nel distretto di Gasabo ad aprile 2021, secondo il quotidiano The New Times del 2 novembre 2021.
Il procedimento descritto in quell’articolo da Athanase Akumuntu, analista del Ministero dell’Ambiente, è soprattutto ordinaria amministrazione digitale. Il venditore avvia il trasferimento sul portale Irembo e paga la tassa con mobile money o carta. Un notaio verifica le parti presso l’agenzia nazionale dell’identità e il registro fondiario, raccoglie firme e impronte e invia il fascicolo al sistema informativo di amministrazione fondiaria (LAIS), dove il registratore lo approva. Solo dopo l’approvazione i dettagli dell’operazione vengono scritti su una blockchain per verifiche future, operazione che secondo l’articolo richiede pochi secondi.
Il registro di riferimento è quindi LAIS, un sistema pubblico tradizionale, e la blockchain conserva una copia dei trasferimenti approvati. Non abbiamo trovato cifre sui trasferimenti elaborati da Ubutaka, conferme che sia uscito da Gasabo né dichiarazioni del 2025 o del 2026 sul suo stato. Anche Ledger Insights, nel riferire sul lancio il 29 aprile 2021, la descriveva come una piattaforma da «integrare con l’infrastruttura esistente» del registro ruandese, non come un suo sostituto.
Ghana: la promessa di Bitland e nessun risultato verificabile
Il posto del Ghana in questa storia nasce da start-up, non dallo Stato. Bitland, lanciata nel 2016, prevedeva di misurare i terreni e registrare i titoli su OpenLedger, una piattaforma basata sulla tecnologia Graphene di BitShares, con inaugurazione ufficiale a Kumasi a ottobre. IBTimes UK riferiva il 31 agosto 2016 progetti con 28 comunità, un’offerta iniziale di token (ICO) gestita con la borsa danese CCEDK e con OpenLedger, e piani di espansione in Nigeria a gennaio 2017. Altri giornali dell’epoca davano dettagli tecnici diversi, quindi nemmeno la catena usata è certa.
Dopo la copertura del lancio la pista si raffredda. Non abbiamo trovato un risultato pubblicato della vendita di token, un conteggio degli atti registrati, un avviso di chiusura né provvedimenti di autorità. Non c’è nemmeno traccia che la Lands Commission del Ghana abbia mai trattato i registri di Bitland come ufficiali. Lo stato onesto a ottobre 2026 è «nessun esito verificabile», che è diverso dal dire che sia fallita o fosse una truffa: semplicemente non abbiamo prove né in un senso né nell’altro.
Una seconda start-up ghanese, BenBen, è uscita dall’acceleratore di Barclays. Un profilo di Barclays del 2 febbraio 2017 descriveva un sistema per trasformare i titoli cartacei in registri digitali, con Barclays Ghana primo cliente, una lettera d’intenti firmata dal presidente della Lands Commission, un pilota in due quartieri di Accra e l’obiettivo di lungo periodo dei «smart mortgages», mutui intelligenti. Le uniche cifre del profilo sono dichiarazioni della stessa società. Non abbiamo trovato prove che la Lands Commission abbia adottato BenBen come registro ufficiale.
Sperimentazioni che non sono diventate il registro
I progetti promossi direttamente dai governi seguono di solito una strada sola: un annuncio, una dimostrazione che funziona e nessun cambiamento nel registro vero.
Honduras e Factom, 2015
A maggio 2015 la società di Austin Factom annunciò, tramite Reuters, un accordo per costruire un registro fondiario su blockchain per l’Honduras. Il capo architetto di Factom disse poi che il governo non si era impegnato e che l’accordo era stato diffuso troppo presto. A fine dicembre 2015 SiliconANGLE riferiva che il progetto era ufficialmente fermo, con Kirby che lo definiva «political in nature», di natura politica, e osservava che i sistemi pubblici si muovono lentamente. Non risulta nessun registro honduregno su blockchain in funzione.
Lantmäteriet in Svezia, dal 2016
L’autorità svedese per cartografia e registri fondiari ha promosso dal 2016 una prova con la società di blockchain ChromaWay, il gruppo di telecomunicazioni Telia (per i controlli d’identità) e la società di consulenza Kairos Future, usando smart contract per accelerare le compravendite. L’amministratore delegato di ChromaWay, Henrik Hjelte, disse a Bitcoin Magazine nel giugno 2016 che un’operazione da circa tre mesi si poteva ridurre a pochi giorni, un’affermazione che la prova non ha mai dovuto dimostrare su larga scala. Uno studio accademico di Anetta Proskurovska e Sabine Dörry, pubblicato su Environment and Planning A nel 2022, ha dato il verdetto: il progetto non è andato oltre la fase di prova di fattibilità («This project has not moved beyond the proof-of-concept phase»). Non abbiamo trovato una dichiarazione di chiusura della stessa Lantmäteriet.
Il Regno Unito: la prova Digital Street di HM Land Registry, 2019
Il test britannico è utile perché fu fatto su una vendita reale. Il 6 marzo 2019 una casa bifamiliare a Gillingham, nel Kent, si concluse dopo 22 settimane, contro le sei che acquirente e venditore si aspettavano. In aprile HM Land Registry ripeté la stessa operazione su un prototipo costruito su Corda, con gli studi legali Mishcon de Reya e MyHomeMove, la società di pagamenti Shieldpay, il fornitore di identità Yoti e l’agenzia fiscale HMRC. La dimostrazione è andata «end to end, in less than 10 minutes», cioè da capo a fondo in meno di dieci minuti, su una copia del registro e non su quello vero.
Interrogato sul blog sul perché la blockchain contasse, un collaboratore del registro rispose nel giugno 2019: «We’re not saying that Blockchain is the answer». L’obiettivo dichiarato era strutturare i dati in modo che funzionassero con qualunque piattaforma scegliesse il settore. Non abbiamo trovato passi successivi per spostare il registro vero su una blockchain.
Immobili tokenizzati: che cosa ti dà davvero un token immobiliare
La seconda ondata di token immobiliari ha lasciato in pace il registro. Invece di registrare titoli, gli emittenti mettono un edificio in una società e vendono token che rappresentano quote di quella società, spesso per pochi dollari o euro ciascuno, con l’affitto distribuito in stablecoin. Uno smart contract gestisce trasferimenti e pagamenti. Chi cerca «tokenizzazione immobiliare» o «immobili tokenizzati» trova questo modello, non un catasto su blockchain.
Il token è una quota, non la casa
Questa struttura conta più di qualsiasi scelta tecnologica. L’atto di proprietà è intestato alla società. Il token è la traccia della tua quota di società, e i tuoi diritti dipendono dallo statuto, dai documenti dell’offerta e dalla legge del paese in cui la società ha sede. Se la società non ha un titolo pulito, o smette di pagare le imposte sull’immobile, il token continua a funzionare perfettamente mentre il bene che c’è dietro si deteriora.
Francia, 2019: un palazzo di Boulogne-Billancourt venduto tramite token
In Francia si è svolta quella che lo studio CMS Francis Lefebvre ha chiamato la prima operazione immobiliare in Europa con una blockchain. Il 25 giugno 2019 il palazzo «AnnA» di Boulogne-Billancourt, valutato 6,5 milioni di euro, è stato conferito con atto notarile dello studio Screeb Notaires in una società per azioni semplificata, la SAPEB AnnA. La piattaforma Equisafe ha suddiviso quella società in circa 100 quote digitali registrate su un registro elettronico condiviso (il «DEEP» francese), poi trasferite alla società di sviluppo SAPEB Immobilier, assistita da Valorcim.
Dal punto di vista giuridico, quindi, l’edificio è passato dal notaio come sempre, e sulla blockchain si sono mosse quote di società. Il 117° congresso dei notai francesi, nel 2021, ha tracciato la stessa linea con un titolo che dice «La tokenisation n’est pas une dérivation du droit»: tokenizzare qualcosa non lo porta fuori dal diritto. Il rapporto aggiungeva che offrire questi token al pubblico equivale a un’offerta al pubblico di titoli finanziari e che le quote tokenizzate di una società semplificata non devono essere accompagnate da una piattaforma di negoziazione.
Per il lettore italiano la lezione è la stessa. Non abbiamo trovato un caso italiano verificato equivalente alla vendita di AnnA, cioè un immobile conferito in società e venduto a quote tokenizzate con atto notarile e registrazione sul registro condiviso.
Dubai: un pilota gestito dal governo, in dirham
Dubai mostra la versione in cui l’autorità fondiaria partecipa direttamente. Il 25 maggio 2025 il Dubai Land Department (DLD) ha lanciato un pilota di investimento immobiliare tokenizzato sulla piattaforma Prypco Mint, insieme all’autorità di regolazione degli asset virtuali (VARA), alla Banca centrale degli Emirati, al sandbox immobiliare della Dubai Future Foundation e con Zand Digital Bank come partner bancario. Il minimo era di 2.000 dirham (circa 545 dollari), i pagamenti erano solo in dirham, non si usava alcuna criptovaluta e potevano partecipare solo i titolari di un documento d’identità degli Emirati.
Secondo Gulf News del 10 febbraio 2026, il pilota ha «facilitato» oltre 18,5 milioni di dirham (circa 5 milioni di dollari) di investimenti immobiliari tokenizzati da investitori di più di 50 nazionalità, e un mercato di rivendita era previsto per il 20 febbraio 2026 nell’app Prypco Mint. Non abbiamo verificato che sia davvero partito. La differenza con i progetti precedenti è che a gestire lo schema è lo stesso ente che custodisce i titoli.
RealT: dagli affitti di Detroit alla liquidazione volontaria
RealT, guidata dai fratelli Jean-Marc e Remy Jacobson e attiva dal 2019 secondo il proprio sito, è diventata la piattaforma più nota per le case in affitto americane: ingressi da circa 50 dollari, immobili soprattutto a Detroit, affitti pagati in stablecoin e acquirenti per lo più fuori dagli Stati Uniti, perché i residenti americani non potevano investire. RealT presenta il proprio modello come «fractional, tokenized ownership» (proprietà frazionata e tokenizzata) e sostiene che i possessori di token siano i proprietari legali. Nella struttura descritta dai suoi documenti d’offerta, riassunti da analisti, ogni immobile sta in una società propria (all’inizio una serie di una limited liability company del Delaware) e i token sono quote di quella società. L’atto dovrebbe essere intestato alla società, non ai possessori di token. All’inizio di luglio 2025 la città di Detroit ha fatto causa a RealT per 408 immobili, chiedendo il rispetto delle norme edilizie su tutti, in quella che il Corporation Counsel Conrad Mallett ha definito «the largest nuisance abatement lawsuit» nella storia della città, cioè la più grande causa di questo tipo.
L’inchiesta di Outlier Media, ripresa da Michigan Public, ha rilevato che gli investitori avevano pagato in token oltre 2,72 milioni di dollari per 39 case del lato est di Detroit il cui venditore aveva accettato di ricevere 1,1 milioni, mentre gli atti risultavano ancora intestati al venditore. Delle 25 proprietà offerte da RealT a gennaio 2025, i registri della contea di Wayne indicavano RealT come proprietaria solo per tre e 21 avevano imposte arretrate. Un portavoce di RealT ha attribuito la colpa a «title issues», problemi di titolo, e al venditore. Sono accuse della città e riscontri di giornalisti: nessun tribunale si è ancora pronunciato.
Il 22 aprile 2026 un giudice ha approvato un accordo che mette un fiduciario speciale, Charles Bullock, a capo dei circa 700 immobili di RealT, con l’obiettivo di portarne 210 a norma entro ottobre 2027 e poco meno di 640.000 dollari nel conto vincolato della città, secondo Michigan Public. Nella conference call con gli investitori del 2 luglio 2026 Jean-Marc Jacobson ha detto «We are entering voluntary liquidation» e «We are going to sell every asset, all of them», riferisce Outlier Media il 16 luglio 2026. Ha attribuito le difficoltà a problemi finanziari e legali; Bullock ha contestato la sua versione dei rapporti. Il Corporation Counsel di Detroit ha detto che RealT non aveva depositato nulla in tribunale, e secondo l’accordo di aprile l’ultima parola sulla vendita degli immobili di Detroit spetta al fiduciario. La sua relazione al tribunale è attesa a fine ottobre 2026. La stampa francese ha riportato anche un’azione collettiva di investitori francesi: non abbiamo trovato una decisione.
Niente di tutto questo è andato storto sulla blockchain. I token si sono mossi e i pagamenti sono partiti. A non funzionare, secondo la città, sono stati gli atti, le imposte, le riparazioni e gli inquilini: i piani giuridico e fisico che un token non vede.
Le regole: diritto dei mercati finanziari, non diritto cripto
Il punto di partenza americano è la SEC. Un token che dà una quota dei canoni di un immobile gestito da altri è molto probabilmente un contratto d’investimento, quindi va registrato o venduto con un’esenzione. La SEC si è mossa presto sui token legati a immobili: il 29 settembre 2017 ha incriminato Maksim Zaslavskiy e il suo progetto REcoin, promosso come «The First Ever Cryptocurrency Backed by Real Estate», sostenendo che il team immobiliare promesso agli investitori non fu mai assunto e che l’attività non aveva operazioni reali.
Nell’Unione europea il regolamento MiCA non copre le cripto-attività che già si qualificano come strumenti finanziari, come spiega la nostra guida a MiCA. Un token immobiliare che dà una quota di società e dei suoi affitti ricade nelle regole sui valori mobiliari (MiFID II e disciplina del prospetto). In Italia la vigilanza spetta alla Consob. Se il caso concreto sia uno strumento finanziario, un prodotto finanziario o nessuno dei due dipende dai diritti che il token attribuisce, e non abbiamo trovato una comunicazione Consob specifica sui token immobiliari che possiamo citare con sicurezza: prima di investire, leggi i documenti dell’offerta e controlla gli avvisi dell’autorità sul sito della Consob.
Catasto, conservatoria e notaio: chi certifica che cosa in Italia
In Italia la domanda «chi possiede questo immobile?» ha due archivi con funzioni diverse, e i progetti blockchain li confondono spesso. Il catasto, gestito dall’Agenzia delle Entrate, descrive gli immobili (particelle, fabbricati, rendita catastale) e nasce a fini fiscali. La pubblicità immobiliare, cioè le formalità di trascrizione, iscrizione e annotazione tenute nei registri ipotecari, serve invece a rendere gli atti opponibili ai terzi e a risolvere i conflitti su chi sia titolare. Sul proprio sito l’Agenzia delle Entrate tratta le due banche dati («catastali e ipotecarie») come servizi distinti, dichiara che le informazioni sono pubbliche e spiega che le ispezioni ipotecarie coprono trascrizioni, iscrizioni e annotazioni con gli atti relativi, tranne le zone a sistema tavolare di Trento e Bolzano, dove i libri fondiari funzionano in modo diverso.
Una blockchain, in questo quadro, potrebbe fare al massimo ciò che ha fatto la Georgia: dare a ciascuna formalità una marca temporale non alterabile. Non sostituirebbe il controllo che precede la trascrizione. Sappiamo inoltre dalla stessa pagina dell’Agenzia che l’accesso ai dati ha già regole proprie: la rendita catastale si consulta gratis online da chiunque, mentre le ispezioni ipotecarie su immobili non propri sono a pagamento, via pagoPA.
Il notaio, l’atto pubblico e la trascrizione
In Italia la trascrizione nei registri immobiliari si può eseguire soltanto in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, dice l’articolo 2657 del Codice civile. Anche prima della trascrizione, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti per iscritto, a pena di nullità (articolo 1350 del Codice civile). In pratica la compravendita la redige o autentica un notaio, che identifica le parti, controlla la provenienza del bene, le ipoteche e le conformità urbanistica e catastale, riscuote le imposte e risponde degli errori.
L’articolo 8-ter del decreto-legge 135/2018, in vigore dal 13 febbraio 2019, definisce le tecnologie basate su registri distribuiti e gli smart contract, stabilisce che lo smart contract soddisfa il requisito della forma scritta una volta identificate le parti secondo le regole dell’Agenzia per l’Italia digitale, e attribuisce alla memorizzazione su un registro distribuito gli effetti di una validazione temporale elettronica ai sensi del regolamento europeo eIDAS. Non toglie il notaio da una vendita immobiliare. La marca temporale è utile come prova di esistenza di un documento in una certa data, non come titolo di proprietà.
Notarchain: il notariato ci ha provato da solo
I notai italiani hanno provato la tecnologia da soli. Il loro organo nazionale ha presentato Notarchain al 52° congresso nazionale a Palermo nell’ottobre 2017, con IBM come partner: una catena in cui i dati sono gestiti dai notai, che verificano l’identità delle parti. Al lancio i notai offrivano anche il deposito del codice sorgente di software attraverso di essa, in un archivio condiviso con la SIAE. Non abbiamo trovato resoconti pubblici sul suo uso dopo un saggio del 2022 del notaio Enrico Damiani sulla rivista Osservatorio notarile.
Gli altri paesi: dal county recorder al conveyancer
Fuori dall’Italia il professionista cambia nome ma resta. Nella maggior parte degli Stati americani non c’è un notaio nel senso europeo. La parte dell’acquirente ordina una ricerca sul titolo, un agente di chiusura o di escrow gestisce denaro e carte e l’atto viene registrato presso la contea. Il Consumer Financial Protection Bureau spiega che l’assicurazione del titolo per il proprietario, facoltativa, tutela l’acquirente se qualcuno rivendica poi la casa per un fatto anteriore all’acquisto, come le imposte non pagate di un vecchio proprietario, e che la maggior parte dei finanziatori ne richiede una distinta.
Le prove blockchain negli Stati Uniti sono rimaste ai margini. A South Burlington, nel Vermont, il segretario comunale ha concordato con la start-up Propy quattro livelli di integrazione. Al primo la città riceve semplicemente un atto cartaceo che indica dove si trova l’operazione sulla blockchain di Propy, senza alcun lavoro in più per l’ufficio. Il quarto livello, con Propy al posto del software dei registri della città, era un obiettivo e non un risultato: quando GovTech riferì della prova, la città non aveva ancora ricevuto nemmeno un atto tramite Propy.
In Inghilterra e Galles un solicitor o un conveyancer abilitato svolge i controlli e HM Land Registry registra il trasferimento e garantisce il titolo. La prova Digital Street ha tenuto entrambi i ruoli: gli studi legali erano partner del prototipo. Dove lo Stato risarcisce già i proprietari per i trasferimenti falsificati, una blockchain aggiunge poco di ciò che gli acquirenti possono percepire.
Prima di fidarti di un immobile tokenizzato o di un «titolo su blockchain»
Questo non è un consiglio su se investire. È un elenco di domande le cui risposte decidono che cosa possiedi davvero.
- Scopri chi risulta intestatario dell’atto oggi e controllalo tu stesso, con una visura ipotecaria e una visura catastale, non sulla piattaforma.
- Leggi che cosa è il token per la legge: una quota di società, una partecipazione, un prestito oppure una «copia digitale» senza alcun diritto.
- Chiedi quale legge regola la società e dove potresti agire in giudizio se l’affitto smette di arrivare.
- Chiedi chi può vendere l’edificio, chi decide le riparazioni e chi può sfrattare gli inquilini, e se i possessori di token votano su qualcosa.
- Verifica come esci: esiste un mercato di rivendita regolamentato e quante volte i token cambiano davvero di mano?
- Cerca l’emittente tra gli elenchi e gli avvisi della Consob e dell’OAM, e sui registri delle autorità estere (SEC, FCA, AMF) se la società è all’estero.
- Conta le imposte: reddito da locazione, plusvalenze e imposte sull’immobile si applicano comunque, qualunque cosa dica il token. Per le criptovalute in senso stretto vedi la nostra guida sulla tassazione delle crypto in Italia.
Progetti di blockchain immobiliare: che cosa è attivo e che cosa è chiuso (ottobre 2026)
| Progetto | Paese | Avvio | Che cosa fa | Stato a ottobre 2026 |
|---|---|---|---|---|
| NAPR con BitFury | Georgia | aprile 2016 | Impronte dei documenti del registro ancorate su Bitcoin | Descritto come in uso a dicembre 2020; nessuna cifra ufficiale successiva |
| Ubutaka (MLG) | Ruanda | pilota aprile 2021, Gasabo | Copia su blockchain dei trasferimenti approvati; il registro resta LAIS | Nessuna cifra né notizia dopo il 2021 |
| Bitland | Ghana | 2016 | Start-up di rilievi e registrazione atti, vendita di token | Nessun esito verificabile; mai registro ufficiale |
| Factom | Honduras | maggio 2015 | Registro dei titoli su blockchain annunciato | Fermo a dicembre 2015 |
| Lantmäteriet | Svezia | 2016 | Prova di fattibilità con ChromaWay e banche | Non è andata oltre la prova (studio 2022) |
| Digital Street | Regno Unito | 2019 | Prototipo che ripete una vendita reale su una copia del registro | Solo test; registro vero invariato |
| Vendita AnnA | Francia | 25 giugno 2019 | Edificio da 6,5 milioni di euro conferito in società divisa in circa 100 token | Operazione singola, atto notarile mantenuto |
| Prypco Mint (DLD) | Emirati (Dubai) | 25 maggio 2025 | Quote tokenizzate di immobili pronti, solo dirham | Pilota in corso; mercato di rivendita previsto per il 20 febbraio 2026 |
| RealT | Stati Uniti | 2019 | Token di quote di società proprietarie di case in affitto a Detroit | Liquidazione volontaria annunciata il 2 luglio 2026; fiduciario nominato dal tribunale per il portafoglio di Detroit da aprile 2026 |
Leggendo la colonna dello stato si nota una cosa. Gli unici progetti ancora descritti come attivi sono quelli in cui un governo ha tenuto il proprio registro e ha usato una catena per datare o copiare i dati, o ha gestito lui stesso lo schema di token, come a Dubai. Dove una società ha chiesto a investitori o cittadini di fidarsi dei token al posto del registro, i risultati sono stati o irrintracciabili o, a Detroit, in tribunale. Una lezione futura si chiederà quando un’organizzazione ha davvero bisogno di una blockchain; un’altra applicherà lo stesso test a diritti musicali e brevetti.
La prossima data da seguire è la relazione del fiduciario al tribunale di Detroit a fine ottobre 2026, quando il giudice deciderà se prolungare il suo incarico sul portafoglio di RealT.
