Le 22 avril 2016, dans les locaux du ministère de la Justice à Tbilissi, l’Agence nationale du registre public de Géorgie (NAPR), la société de minage de bitcoins BitFury et l’économiste péruvien Hernando de Soto ont convenu de placer les titres de propriété du pays sur une blockchain. Dix ans plus tard, la Géorgie a toujours des registraires, des notaires et une base de données d’État. Ce qui a changé est plus modeste : des empreintes de transactions du registre sont inscrites dans la chaîne Bitcoin, du moins selon le dernier portrait détaillé du système, daté de décembre 2020. L’essentiel de ce qu’smart contract holding reserves of two or more tokens, supplied by users, that a decentralized exchange uses to execute trades automatically at a price set by a formula.">pool diverge, compared with simply holding the same tokens in a wallet. It becomes permanent when the provider withdraws.">il faut savoir sur la blockchain immobilier tient dans l’écart entre cette signature et ce résultat.
L’argument de 2015 à 2018 était simple. Mettez les titres fonciers sur un registre que personne ne peut modifier, et la fraude, les dossiers perdus et les employés corrompus disparaissent. Des gouvernements au Honduras, en Suède, au Royaume-Uni, au Rwanda et en Géorgie ont testé des variantes, et des start-up au Ghana ont levé des fonds avec cette promesse. En octobre 2026, nous n’avons trouvé aucun pays qui ait remplacé son registre foncier par une blockchain. Entre-temps, l’idée est passée du registre à l’investisseur, sous la forme de jetons d’« immobilier fractionné », et le nom le plus connu de ce marché, RealT, a annoncé en juillet 2026 sa liquidation volontaire après une action en justice de la ville de Détroit.
Cette leçon prolonge notre leçon sur la blockchain dans la santé, où la même limite est apparue : une chaîne prouve qu’un enregistrement n’a pas changé, pas qu’il était juste au départ. Ici, on regarde ce que chaque projet foncier a réellement fait, ce que vaut un jeton immobilier, et pourquoi un notaire, une société de titres américaine ou un conveyancer britannique fait toujours partie de la vente. Pour le lecteur français, le point d’arrivée est clair : en France, c’est le notaire et le service de la publicité foncière qui font foi, pas la chaîne. Les faits sont arrêtés à octobre 2026.
Pourquoi le cadastre et les registres fonciers semblaient le cas d’école de la blockchain
Notre panorama des usages de la blockchain place les titres fonciers parmi les premiers candidats, et on comprend pourquoi. Un registre foncier est la liste de qui possède quelle parcelle, qui détient une hypothèque dessus et quels droits des tiers peuvent y exercer. Les banques prêtent en s’appuyant dessus, les tribunaux tranchent avec lui. Si cette liste peut être modifiée discrètement, chaque prêt et chaque vente construits sur elle sont menacés.
Ce que fait réellement un registre foncier
En Angleterre et au pays de Galles, le HM Land Registry tient le registre et l’État en garantit le contenu : si une erreur du registre cause une perte, le propriétaire est indemnisé. Son blog indiquait en février 2017 qu’environ 55 millions de livres avaient été versées en dix ans à cause de faux (en anglais). Aux États-Unis, le county recorder, le greffe du comté, enregistre les actes, et des sociétés privées de titres examinent l’historique et assurent l’acheteur contre les vices cachés. En France et en Italie, le notaire rédige ou authentifie l’acte, et le registre de l’État le publie.
Dans chaque système, l’inscription n’est que le bout visible d’une chaîne de vérifications plus longue : qui est le vendeur, s’il possède vraiment la parcelle, si un conjoint ou une banque a des droits dessus, si les limites correspondent au plan. Une base de données qui enregistre un transfert ne fait rien de tout cela toute seule.
La promesse : un registre qu’aucun employé ne peut modifier
L’attrait était le plus fort là où les registres sont faibles. Quand Bitland a présenté son projet au Ghana en 2016, elle citait un chiffre pouvant aller jusqu’à 78 % des terres non enregistrées, selon IBTimes UK en août 2016. Au Honduras, le président de Factom, Peter Kirby, disait à Reuters en mai 2015 que la base de données du pays avait été « essentiellement piratée » (notre traduction). Dans de tels endroits, un historique infalsifiable, partagé entre banques, tribunaux et propriétaires, ressemblait à un remède contre la corruption autant que contre la paperasse.
Ce qu’une blockchain peut prouver, et ce qu’elle ne peut pas
Une blockchain fait très bien une chose qui compte ici. Une fois un enregistrement écrit et recouvert par des blocs ultérieurs, le modifier sans que personne s’en aperçoive devient impraticable. Nos guides sur l’immuabilité de la blockchain et sur le fonctionnement d’une blockchain expliquent la mécanique : chaque bloc contient le hash du précédent, donc modifier une vieille entrée casse tous les maillons qui suivent.
Un historique infalsifiable de l’enregistrement
Pour un registre, cela veut dire qu’on peut prendre un document, calculer son hash (une courte empreinte qui change entièrement si un seul caractère change) et l’inscrire dans une chaîne publique avec un horodatage. Des années plus tard, n’importe qui peut recalculer le hash de la copie du registre et comparer. Si les deux correspondent, le document est bien celui qui a été enregistré à cette date. Personne n’a besoin de faire confiance au serveur du registre pour cette vérification.
C’est un gain réel contre un type de fraude : l’initié qui modifie la base après coup. Cela aide aussi dans les litiges de date, car l’horodatage échappe au contrôle du registre. Que la chaîne soit ouverte ou à accès restreint est un choix de conception distinct, traité dans notre guide sur les blockchains publiques et privées.
Garbage in, garbage out : faux actes et faux vendeurs
Ce que la chaîne ne peut pas faire, c’est vérifier que la première entrée était vraie. Si un faussaire vend votre maison avec une fausse identité et que le registre accepte l’acte, la blockchain enregistrera fidèlement le faux transfert et le protégera de toute correction ultérieure. Le monde physique est hors du registre, c’est le même problème de l’oracle que notre leçon sur la blockchain dans la chaîne d’approvisionnement a rencontré avec l’alimentation et les diamants.
Quatre juristes australiens ont mis cela à l’épreuve dans la Property Law Review en juillet 2017. Lynden Griggs, Rod Thomas, Rouhshi Low et James Scheibner ont confronté l’idée à quatre scénarios courants de fraude foncière : la blockchain en aurait empêché deux, pas les deux autres. Leur conclusion sur une entrée enregistrée est nette, en substance : une blockchain ne joue aucun rôle pour tester ou vérifier la véracité de cette entrée (notre traduction de l’article, en anglais). Ils jugent aussi la technologie peu adaptée aux hypothèques, aux servitudes et à la copropriété, c’est-à-dire aux droits qui rendent un titre réel compliqué.
Géorgie : des documents du registre empreints dans Bitcoin
La Géorgie est la blockchain cadastre qui tient le mieux, parce qu’elle promettait le moins. Le système construit avec BitFury après l’accord d’avril 2016 est une couche ajoutée derrière le registre existant du NAPR. Selon un portrait de New America daté du 15 décembre 2020, le NAPR place sur la blockchain Bitcoin une empreinte infalsifiable, une sorte de reçu numérique, de chaque transaction foncière (traduction libre). L’application que les citoyens utilisent n’a pas été modifiée, précise le texte, et la partie technique est faite de composants open source.
Le même portrait énumère les services couverts : ventes et achats de biens, premières inscriptions de titres, démolitions, hypothèques, locations et services notariaux. Il indique que le NAPR utilise le système « actuellement ». C’est la description datée la plus récente que nous ayons pu confirmer. Nous n’avons trouvé aucun chiffre officiel sur le nombre de titres ancrés, ni aucune déclaration du NAPR en 2025 ou 2026 disant si l’ancrage continue : l’ampleur reste donc inconnue.
Notez ce que contient la chaîne Bitcoin : une empreinte, pas le titre. Qui possède une parcelle à Tbilissi reste décidé par les registraires du NAPR d’après les pièces qu’ils reçoivent, comme avant. La chaîne rend visible une falsification ultérieure de ces enregistrements. Elle ne rend pas la décision initiale plus exacte.
Rwanda : un pilote blockchain pour les ventes, pas un registre sur blockchain
Le Rwanda est souvent cité comme le pays qui aurait « mis son cadastre sur une blockchain ». Les sources ne le confirment pas. Ce qui existe, c’est Ubutaka, une plateforme de transactions foncières construite par Medici Land Governance (MLG). En novembre 2018, l’Autorité rwandaise de gestion et d’usage des terres et l’Autorité rwandaise de la société de l’information ont signé un protocole avec MLG, et un pilote pour les ventes volontaires a démarré dans le district de Gasabo en avril 2021, d’après The New Times du 2 novembre 2021 (en anglais).
Le circuit décrit dans ce texte par Athanase Akumuntu, analyste au ministère de l’Environnement, relève surtout de l’administration en ligne ordinaire. Le vendeur lance le transfert sur le portail Irembo et paie les frais par mobile money ou par carte. Un notaire vérifie les deux parties auprès de l’agence nationale d’identité et du registre foncier, recueille signatures et empreintes digitales, puis transmet le dossier au Land Administration Information System (LAIS), où le registraire l’approuve. Ce n’est qu’après l’approbation que les détails de la transaction sont écrits sur une blockchain pour vérification ultérieure, ce qui, selon l’article, prend quelques secondes.
Le registre de référence est donc le LAIS, un système public classique, et la blockchain conserve une copie des transferts approuvés. Nous n’avons trouvé ni le nombre de transferts traités par Ubutaka, ni confirmation d’une extension au-delà de Gasabo, ni déclaration sur son état en 2025 ou 2026. Ledger Insights, qui rendait compte du lancement le 29 avril 2021, la présentait aussi comme une plateforme à intégrer à l’infrastructure existante du registre rwandais, pas comme un remplaçant.
Ghana : la promesse de Bitland et aucun résultat vérifiable
La place du Ghana dans cette histoire vient de start-up, pas de l’État. Bitland, lancée en 2016, prévoyait de cartographier des terres et d’enregistrer des transactions foncières sur OpenLedger, une plateforme bâtie sur la technologie Graphene de BitShares, avec une ouverture officielle à Kumasi en octobre. IBTimes UK rapportait le 31 août 2016 qu’elle avait des projets communs dans 28 communautés, une levée de fonds en jetons organisée avec la plateforme danoise CCEDK et OpenLedger, et une extension prévue au Nigeria en janvier 2017. D’autres médias donnaient alors des détails techniques différents : même la chaîne utilisée n’est pas établie.
Après la couverture du lancement, la piste s’arrête. Nous n’avons trouvé ni résultat publié de la vente de jetons, ni nombre d’actes enregistrés, ni avis de fermeture, ni action d’un régulateur. Rien n’indique non plus que la Lands Commission du Ghana ait jamais tenu les enregistrements de Bitland pour officiels. L’état honnête en octobre 2026 est « aucun résultat vérifiable », ce qui n’est pas la même chose que dire que le projet a échoué ou qu’il était une fraude : nous n’avons simplement aucune preuve dans un sens ni dans l’autre.
Une seconde start-up ghanéenne, BenBen, est passée par l’accélérateur de Barclays. Un portrait de Barclays du 2 février 2017 décrivait un système destiné à convertir des titres fonciers papier en dossiers numériques, avec Barclays Ghana comme premier client, une lettre d’intention signée par le président de la Lands Commission, un pilote dans deux quartiers d’Accra et un objectif à plus long terme de « prêts hypothécaires intelligents ». Les seuls chiffres de ce portrait viennent de l’entreprise elle-même. Nous n’avons trouvé aucune preuve que la Lands Commission ait adopté BenBen comme registre officiel.
Les pilotes qui ne sont jamais devenus le registre
Les projets parrainés directement par des États suivent en général le même chemin : une annonce, une démonstration qui fonctionne, et aucun changement du registre en service.
Honduras et Factom, 2015
En mai 2015, la société d’Austin Factom a annoncé, par l’intermédiaire de Reuters, un accord pour construire un registre foncier sur blockchain pour le Honduras. L’architecte en chef de Factom a dit plus tard que le gouvernement ne s’était pas engagé et que l’accord avait été annoncé trop tôt. Fin décembre 2015, SiliconANGLE rapportait que le projet était officiellement au point mort, Peter Kirby le disant « de nature politique » et expliquant que les systèmes publics avancent lentement. On ne connaît aucun registre hondurien opérationnel sur blockchain.
Lantmäteriet en Suède, depuis 2016
L’autorité suédoise du cadastre et de l’enregistrement foncier a parrainé à partir de 2016 un essai avec la société de blockchain ChromaWay, le groupe de télécommunications Telia (pour les vérifications d’identité) et le cabinet Kairos Future, en utilisant des contrats intelligents pour accélérer les transactions immobilières. Le directeur général de ChromaWay, Henrik Hjelte, déclarait à Bitcoin Magazine en juin 2016 qu’une transaction qui prend environ trois mois pourrait être ramenée à quelques jours, une affirmation que l’essai n’a jamais eu à démontrer à grande échelle. Un article universitaire d’Anetta Proskurovska et Sabine Dörry dans Environment and Planning A, en 2022, en a tiré le verdict : ce projet n’a pas dépassé le stade de la preuve de concept (notre traduction). Nous n’avons trouvé aucune déclaration de clôture de Lantmäteriet elle-même.
Royaume-Uni : le test Digital Street du HM Land Registry, 2019
Le test britannique est le plus instructif parce qu’il portait sur une vraie vente. Le 6 mars 2019, une maison jumelée de Gillingham, dans le Kent, a été conclue après 22 semaines, au lieu des six que l’acheteur et le vendeur attendaient. En avril, le HM Land Registry a rejoué la même transaction sur un prototype construit sur Corda, avec les conveyancers Mishcon de Reya et MyHomeMove, la société de paiement Shieldpay, le fournisseur d’identité Yoti et HMRC. La démonstration est allée « de bout en bout en moins de 10 minutes » (notre traduction), sur une copie du registre et non sur le registre réel.
Interrogé sur le blog sur l’intérêt de la blockchain, un agent du Land Registry répondait en juin 2019 qu’il ne disait pas que la blockchain était la réponse. L’objectif affiché était de structurer les données pour qu’elles fonctionnent avec la plateforme que le secteur adopterait. Nous n’avons trouvé aucune démarche ultérieure pour placer le registre réel sur une blockchain.
Immobilier tokenisé : ce que vous donne vraiment un jeton immobilier
La seconde vague de jetons immobiliers a laissé le registre tranquille. Au lieu d’enregistrer des titres, les émetteurs placent un immeuble dans une société et vendent des jetons représentant des parts de cette société, souvent pour quelques euros ou dollars pièce, avec des loyers versés en stablecoin. Un contrat intelligent gère les transferts et les versements.
Le jeton est une part de société, pas la maison
Cette structure compte plus que n’importe quel choix technique. L’acte désigne la société. Le jeton est la trace de votre part dans la société, et vos droits dépendent des statuts, des documents d’offre et du droit du pays où la société est établie. Si la société ne détient pas un titre propre, ou cesse de payer la taxe foncière, le jeton continue de fonctionner parfaitement pendant que le bien qui est derrière se dégrade.
France, 2019 : l’hôtel particulier AnnA vendu par jetons
La France a connu ce que le cabinet CMS Francis Lefebvre a présenté comme la première transaction immobilière d’Europe réalisée grâce à une blockchain. Le 25 juin 2019, l’hôtel particulier « AnnA » de Boulogne-Billancourt, valorisé 6,5 millions d’euros, a été apporté par un acte notarié, rédigé par Screeb Notaires, à une société par actions simplifiée, SAPEB AnnA. La plateforme Equisafe a divisé cette société en une centaine de titres numérisés, inscrits dans un dispositif d’enregistrement électronique partagé (DEEP), qui ont été transférés au promoteur SAPEB Immobilier, assisté de Valorcim.
Sur le plan juridique, l’immeuble est donc passé par un notaire comme d’habitude, et ce qui a circulé sur la blockchain, ce sont des titres de société, pas le bâtiment. Le 117e Congrès des notaires de France, en 2021, a tracé la même ligne, avec un intertitre qui dit : « La tokenisation n’est pas une dérivation du droit ». Le rapport ajoute que proposer de tels jetons au public constitue une offre au public de titres financiers, et que des titres tokenisés de société par actions simplifiée ne doivent pas s’accompagner d’une plateforme de négociation.
L’Autorité des marchés financiers (AMF) avait déjà publié le 11 mars 2020 une analyse juridique des security tokens. Elle y jugeait que le règlement Prospectus « semble compatible » avec les offres de jetons financiers (notre traduction de la version anglaise du communiqué), mais relevait de sérieux obstacles juridiques pour leur négociation sur des plateformes décentralisées et pour le règlement-livraison, et proposait un régime d’exemption européen de type « laboratoire numérique ». Ce texte porte sur les titres financiers en général, pas sur l’immobilier en particulier : nous n’avons pas trouvé de page de l’AMF consacrée à l’immobilier tokenisé.
Dubaï : un pilote public, en dirhams
Dubaï montre la version où l’autorité foncière elle-même participe. Le 25 mai 2025, le Dubai Land Department (DLD) a lancé un pilote d’investissement immobilier tokenisé sur la plateforme Prypco Mint, avec l’autorité de régulation des actifs virtuels (VARA), la Banque centrale des Émirats arabes unis, le bac à sable immobilier de la Dubai Future Foundation et Zand Digital Bank comme partenaire bancaire. Le ticket minimal était de 2 000 dirhams (environ 545 dollars), les paiements se faisaient en dirhams uniquement, aucune cryptomonnaie n’était utilisée et seuls les détenteurs d’une pièce d’identité émiratie pouvaient participer.
Selon Gulf News le 10 février 2026, le pilote a permis plus de 18,5 millions de dirhams (environ 5 millions de dollars) d’investissements immobiliers tokenisés, venus d’investisseurs de plus de 50 nationalités, et une place de revente devait ouvrir le 20 février 2026 dans l’application Prypco Mint. La différence avec les projets précédents est que le registre qui détient le titre est celui qui pilote le dispositif.
RealT : des maisons de Détroit à la liquidation volontaire
RealT, dirigée par les frères Jean-Marc et Remy Jacobson et active depuis 2019 selon son propre site, est devenue la plateforme la plus connue pour les maisons locatives américaines : tickets d’environ 50 dollars, logements surtout à Détroit, loyers versés en stablecoins, et acheteurs pour la plupart hors des États-Unis, car les résidents américains n’avaient pas le droit d’investir. RealT présente cela comme une « propriété fractionnée et tokenisée » et affirme que les détenteurs de jetons sont les propriétaires légaux. Dans la structure décrite par ses documents d’offre, d’après des analystes, chaque bien est logé dans sa propre société (au début, une série d’une société à responsabilité limitée du Delaware), et les jetons sont des parts de cette société. L’acte est censé désigner la société, non les détenteurs de jetons. Début juillet 2025, la ville de Détroit a assigné RealT à propos de 408 biens, demandant la mise en conformité de tous, dans ce que son conseiller juridique Conrad Mallett a qualifié de plus grande action contre les nuisances de l’histoire de la ville (notre traduction).
L’enquête d’Outlier Media, relayée par Michigan Public, a établi que des investisseurs avaient payé plus de 2,72 millions de dollars en jetons pour 39 maisons de l’est de Détroit dont le vendeur avait accepté de recevoir 1,1 million, alors que les actes désignaient encore le vendeur. Sur 25 biens proposés par RealT en janvier 2025, les registres du comté de Wayne ne désignaient RealT comme propriétaire que pour trois, et 21 avaient des impôts fonciers impayés. Un porte-parole de RealT a mis en cause des « problèmes de titre » et le vendeur. Ce sont des allégations de la ville et des constatations de journalistes : aucun tribunal ne s’est prononcé.
Le 22 avril 2026, un juge a approuvé un accord confiant à un administrateur spécial, Charles Bullock, la gestion des quelque 700 biens de RealT, avec pour objectif 210 biens remis aux normes d’ici octobre 2027 et un peu moins de 640 000 dollars placés sur le compte séquestre de la ville, d’après Michigan Public. Lors d’une réunion d’investisseurs le 2 juillet 2026, Jean-Marc Jacobson a dit que RealT entrait en liquidation volontaire et qu’elle vendrait tous ses actifs, selon Outlier Media le 16 juillet 2026. Il a mis cela sur le compte de difficultés financières et juridiques ; Charles Bullock a contesté sa version de leurs échanges. Le conseiller juridique de Détroit indiquait alors que RealT n’avait rien déposé en justice, et selon l’accord d’avril l’administrateur garde le dernier mot sur la vente éventuelle des biens de Détroit. Son rapport d’étape au tribunal est attendu fin octobre 2026. Une action collective d’investisseurs français a été évoquée dans la presse française ; nous n’avons trouvé aucune décision.
Rien de tout cela n’a mal tourné sur la blockchain. Les jetons ont circulé et les versements ont fonctionné. Ce qui a défailli, selon la ville, ce sont les actes, les impôts, les réparations et les locataires : les couches juridique et physique qu’un jeton ne voit pas.
Les règles en France : droit des titres financiers, pas droit des cryptos
Pour un épargnant français, le point de départ est le droit des titres financiers, pas celui des cryptos : le rapport du Congrès des notaires de 2021 y voit une offre au public de titres financiers, et l’AMF a posé dès 2020 le cadre général des security tokens, vu plus haut. Avant d’investir, vérifiez l’émetteur sur les listes de l’AMF.
Dans l’Union européenne, le règlement MiCA ne couvre pas les crypto-actifs qui sont déjà des instruments financiers, comme l’explique notre guide de MiCA. Un jeton donnant une part d’une société et de ses loyers relève des règles sur les instruments financiers (MiFID II et règlement Prospectus), sous la supervision de l’AMF en France. Aux États-Unis, la SEC a agi tôt contre les jetons adossés à de l’immobilier : le 29 septembre 2017, elle a poursuivi Maksim Zaslavskiy et son projet REcoin, présenté comme « la première cryptomonnaie adossée à l’immobilier », en alléguant que l’équipe immobilière promise aux investisseurs n’avait jamais été recrutée et que l’entreprise n’avait aucune activité réelle. Pour la fiscalité des loyers, des plus-values et de l’impôt sur la fortune immobilière, les règles habituelles continuent de s’appliquer ; notre guide de la fiscalité des cryptos en France traite la partie crypto.
Ce que fait encore le notaire, la société de titres ou le conveyancer
Chaque cas ci-dessus laisse le même acteur dans la boucle : le professionnel qui vérifie les parties et l’acte avant que le registre l’accepte. Les projets blockchain ont tenté d’automatiser l’enregistrement. Aucun n’a supprimé la vérification.
France : l’acte authentique et la publicité foncière
En France, une vente immobilière n’est publiée au service de la publicité foncière (l’ancienne conservation des hypothèques) que si elle résulte d’un acte authentique. L’article 710-1 du Code civil, tel que le ministère de la Justice l’a rappelé dans une réponse publiée au Journal officiel le 7 juin 2016, exige un acte « reçu en la forme authentique » par un notaire exerçant en France, un principe déjà énoncé à l’article 4 du décret du 4 janvier 1955. La réponse précise que cette règle exclut la publication d’actes sous signature privée simplement déposés au rang des minutes d’un notaire. Le notaire vérifie l’identité, la capacité, l’historique du titre, les hypothèques et les règles d’urbanisme, collecte les impôts et engage sa responsabilité. C’est pourquoi la vente de l’hôtel AnnA a commencé par un acte notarié.
En pratique, vous pouvez donc être sûr d’une chose en France : même si la transaction est « sur blockchain », c’est l’acte du notaire qui permet d’être publié et opposable aux tiers. Un jeton ne remplace ni l’acte, ni la publication. Le Congrès des notaires de 2021 consacre d’ailleurs un chapitre aux différences irréductibles entre la tokenisation immobilière et la « blockchainisation » de la vente.
Belgique
Pour les lecteurs belges, le schéma est voisin de celui de la France : selon la fédération des notaires, l’étude dépose l’acte au bureau Sécurité juridique, qui transcrit le droit de propriété au nom de l’acheteur, et la loi hypothécaire de 1851 exige un acte authentique de vente pour cette transcription. Entre la signature et la transcription, les créanciers du vendeur pourraient encore saisir l’immeuble, d’où la rapidité du dépôt.
Italie : le notaio, l’atto pubblico et Notarchain
Chez nos voisins italiens, la transcription dans les registres immobiliers ne peut se faire que sur la base d’un jugement, d’un acte public ou d’une convention sous signature privée authentifiée ou vérifiée en justice (article 2657 du Code civil italien). En pratique, un notaire rédige ou authentifie la vente. L’article 8-ter du décret-loi 135/2018, en vigueur depuis le 13 février 2019, définit les registres distribués et les contrats intelligents, dit qu’un contrat intelligent satisfait l’exigence de forme écrite une fois les parties identifiées selon des règles fixées par l’Agence pour l’Italie numérique, et donne à l’enregistrement sur un registre distribué l’effet d’un horodatage électronique au sens du règlement européen eIDAS. Il n’écarte pas le notaire d’une vente immobilière.
Les notaires italiens ont eux-mêmes essayé la technologie. Leur instance nationale a présenté Notarchain à son 52e congrès à Palerme en octobre 2017, avec IBM comme partenaire : une chaîne dont les données sont gérées par des notaires qui vérifient l’identité des parties. Nous n’avons trouvé aucun bilan public de son usage après un essai du notaire Enrico Damiani paru en 2022 dans la revue Osservatorio notarile, ni d’équivalent italien vérifié de la vente AnnA.
États-Unis et Angleterre : titre assuré et conveyancer
La plupart des États américains n’ont pas de notaire au sens européen. L’acheteur commande une recherche de titre, un agent de clôture ou de séquestre gère l’argent et les papiers, et l’acte est enregistré au comté. Le Consumer Financial Protection Bureau explique que l’assurance de titre du propriétaire, facultative, protège l’acheteur si quelqu’un revendique plus tard le logement pour une raison antérieure à l’achat, comme les impôts impayés d’un ancien propriétaire, et que la plupart des prêteurs exigent une police distincte pour eux.
Les pilotes blockchain américains sont restés à la marge de ce système. À South Burlington, dans le Vermont, le greffe municipal s’est mis d’accord avec la start-up Propy sur quatre niveaux d’intégration. Au premier niveau, la ville reçoit simplement un acte papier qui mentionne où se trouve la transaction sur la blockchain de Propy, sans démarche supplémentaire du greffe. Le quatrième niveau, où Propy remplacerait le logiciel des registres de la ville, était un objectif, pas un résultat : quand GovTech a rendu compte du pilote, la ville n’avait pas encore reçu un seul acte via Propy. En Angleterre et au pays de Galles, un solicitor ou un conveyancer agréé mène les vérifications et le HM Land Registry enregistre le transfert et garantit le titre ; le test Digital Street a gardé ces deux rôles.
Avant de faire confiance à un bien tokenisé ou à un « titre sur blockchain »
Ceci n’est pas un conseil d’investissement. C’est une liste de questions dont les réponses décident de ce que vous possédez réellement.
- Vérifiez qui est désigné aujourd’hui sur l’acte, et contrôlez-le vous-même auprès du service de la publicité foncière, du registre du comté ou du cadastre, pas sur la plateforme.
- Lisez ce qu’est le jeton en droit : une part de société, une part d’associé, un prêt, ou une « copie numérique » sans aucun droit.
- Demandez quel droit régit la société et où vous pourriez agir en justice si les loyers cessent.
- Demandez qui peut vendre l’immeuble, qui décide des travaux et qui peut expulser les locataires, et si les détenteurs de jetons votent sur ces points.
- Vérifiez comment sortir : existe-t-il un marché de revente régulé, et à quelle fréquence les jetons changent-ils vraiment de main ?
- Cherchez l’émetteur sur les listes de l’AMF et lisez ses mises en garde.
- Comptez les impôts : revenus locatifs, plus-values et taxe foncière s’appliquent, quoi que dise le jeton.
Projets de blockchain cadastre : ce qui fonctionne et ce qui s’est arrêté (octobre 2026)
| Projet | Pays | Début | Ce qu’il fait | État en octobre 2026 |
|---|---|---|---|---|
| NAPR avec BitFury | Géorgie | Avril 2016 | Empreintes de documents du registre ancrées dans Bitcoin | Décrit comme utilisé en décembre 2020 ; aucun chiffre officiel plus récent |
| Ubutaka (MLG) | Rwanda | Pilote avril 2021, Gasabo | Copie sur blockchain des ventes approuvées ; le LAIS reste le registre | Aucun chiffre ni statut trouvé après 2021 |
| Bitland | Ghana | 2016 | Start-up de relevés et d’enregistrement d’actes, vente de jetons | Aucun résultat vérifiable ; jamais le registre officiel |
| Factom | Honduras | Mai 2015 | Registre foncier sur blockchain annoncé | Au point mort en décembre 2015 |
| Lantmäteriet | Suède | 2016 | Preuve de concept avec ChromaWay et des banques | N’a pas dépassé la preuve de concept (étude de 2022) |
| Digital Street | Royaume-Uni | 2019 | Prototype rejouant une vraie vente sur une copie du registre | Test seulement ; registre réel inchangé |
| Vente de l’hôtel AnnA | France | 25 juin 2019 | Immeuble de 6,5 millions d’euros apporté à une société, divisée en une centaine de jetons | Opération unique, acte notarié conservé |
| Prypco Mint (DLD) | Émirats (Dubaï) | 25 mai 2025 | Parts tokenisées de biens prêts à vivre, dirhams uniquement | Pilote en cours ; place de revente annoncée pour le 20 février 2026 |
| RealT | États-Unis | 2019 | Jetons représentant des parts de sociétés propriétaires de maisons à Détroit | Liquidation volontaire annoncée le 2 juillet 2026 ; administrateur approuvé par le tribunal pour Détroit depuis avril 2026 |
Lisez la colonne de droite de haut en bas. Les seuls projets de blockchain cadastre encore décrits comme actifs sont ceux où un État a gardé son registre et utilisé une chaîne pour horodater ou copier des enregistrements, ou piloté lui-même le dispositif de jetons, comme Dubaï. Là où une entreprise a demandé aux investisseurs ou aux citoyens de faire confiance à des jetons plutôt qu’au registre, les résultats ont été soit introuvables, soit, à Détroit, portés devant la justice. Une leçon ultérieure pose la question plus large de savoir quand une organisation a vraiment besoin d’une blockchain ; une autre applique le même test aux droits musicaux et aux brevets.
La prochaine date à surveiller est le rapport de l’administrateur au tribunal de Détroit, fin octobre 2026, au moment où le juge décidera d’étendre ou non son mandat sur le portefeuille de RealT.
